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试点:房价调控作用有限 改善需求或将受抑制

2013-04-25 09:41:21 来源: 青年时报 作者:许晓蕾 周天意 点击:
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根据上海的房产税试点方案,应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。

  自2011年初起,上海、重庆两地试点征收房产税,截止到现在,已经两年有余。根据当地专家及开发商反映,房产税征收两年来,对楼市并没有产生什么实质影响。而按照传言,杭州极有可能沿袭上海模式开征房产税。

  为此,本报记者特梳理沪渝两地的房产税征收情况,并邀请杭州专家解读,若房产税落地杭州,将会对杭州楼市带来怎样的影响。

  他山之鉴

  上海 改善型需求受打击 对房价影响很有限

  根据上海的房产税试点方案,应纳税额=应税面积×新购房单价×70%×税率。

  上海的房产税主要针对本地家庭新购的第二套及以上住房,还有外地户籍新购住房,并且给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。每年征收,计税价格为当前房屋交易价格的70%,通用税率为适用0.6%;价格低于上年度新建商品住房平均价格2倍的,减为0.4%。

  根据上海市税务局公布的数据显示,截至2012年底,上海共认定约5万套住房需要缴纳房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍,应税住房比例约占20%;同时90%适用0.4%的税率,主要集中在非中心城区。该5万套住房中,2011年认定2万余套,2012年约3万套。而根据上海市财政局的数据,2011年上海市地方财政收入3429.8亿元,其中房产税22.1亿元——房产税收入在上海总体财政收入中仅占0.64%。

  此外,据上海市统计局公布的数据测算,相比2011年,2012年上海内环内房价上涨14.46%,内外环间上涨5.54%。

  可见,试点两年,房产税在上海推行得还算平稳,却似乎并没有达到明显的效果。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为,细察这两年的试点落实情况,房地产税作为一项单独的政策,由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致其作用非常有限。从房产税试点对市场可见的影响来说,主要还是来自房产税与楼市限购、限贷等其他政策性措施的叠加而执行的效果。

  据了解,在上海开征房产税的初期,有不少项目为吸引客户,甚至打出“买房送房产税”的口号。但有当地媒体告诉记者:“这个噱头的吸引力远不足其他直接抵扣房款的优惠措施,很多购房者甚至完全不在乎。这也从一个侧面说明,实际上房产税的征收幅度并不大。”

  该媒体人士观察分析表示,在上海,房产税对于两类市场需求影响比较大:一类是改善类需求,另一类就是投资性需求。相对而言,现在投资客已经不多,更多的还是打击了改善型需求的客户,高端大户型房源是征收的主要目标。

  张宏伟分析说:“从短期来看,土地财政下的房产税仍然是一个为房价做加法的政策,征收房产税之后,买房的成本被推高了。虽然,政策的本意是要淡化房地产的投资价值,强化它原本的居住价值,但这是一个长线性的影响,目前还没有很好地凸显出来。”

  重庆 对市场几乎没影响 调控作用没有限购令好

  重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房,税率为0.5%。对于存量和新增的应税房产分别给予180平方米和100平方米的免税面积。

  重庆市容磁地产机构总经理王雪松用三个“没有影响”概括了房产税执行在重庆房地产市场上的影响:“对成交没有影响、对土地市场没有影响,对高端市场几乎没有影响。”

  王雪松告诉记者,根据相关政策,2012年重庆房产税征收目标为单价12152元/平方米以上的住宅;2013年,这一标准又提高到了12779元/平方米。而根据今年3月的统计,重庆市住房均价仅为6700—6800元/平方米左右,因此,重庆房产税的征收对象仅为小部分人。

  据重庆世联地产统计数据显示,2012年重庆商品房总体成交建面均价6775元/平方米,比2011年的6027元平方米上涨12.4%。与此同时,2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元,增长47%。可见,重庆房产税的开征对房地产市场并没有产生实质性影响。

  “甚至可以说,房产税对重庆房地产市场起到了保护作用。”王雪松告诉记者,“因为开征房产税,所以重庆没有执行限购。”

  王雪松认为,从影响上来说,肯定是限购大于房产税。”

  另有数据显示,2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元,增幅超过40%。其中,房产税收入仅有1亿元。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出,房产税对于政府财政收入而言仅是九牛一毛,同时又不能起到切实调节房地产市场的作用,因此地方政府对房产税大多抱消极态度。

  ●记者手记

  房产税的意义

  不在于调节房价

  房产税是以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税。关于房产税,虽然争议一直存在,但已无法阻挡房产税推进的步伐。据悉,在发达国家,房地产税也是地方政府最大和最稳定的财政收入来源。

  尽管很多人将房价下降的期望寄托在房产税征收上,但从两个试点城市的执行情况,及市场现状来看,通过房产税来调节房价并不现实。原因是多方面的:

  首先,中国目前正处于城镇化飞速发展的阶段,有大量刚性需求存在,这部分需求不是仅靠房产税就能抑制住的。

  第二,地方政府对土地财政的依赖严重。以重庆为例,去年重庆财政支出数千亿元,这部分资金都是通过土地财政实现的。房产税的税收很有限,根本无法取代土地财政,还会对房地产市场的发展造成影响。因此在这种情况下,地方政府对征收房产税抱有消极态度。

  第三,不具备房产税全国开征基础。由于个人住房信息联网系统没有完善。个人住房登记制度未出,因此目前全国商品住宅市场占有率为40%,其余60%包括单位福利分房、小产权房等等,无法界定所有权。

  由于对房产税缺乏全面的理解和认识,现在不少人士认为,开征房产税的唯一作用是调节房价。所以,一旦看到已经试点的上海、重庆两座城市的房价并没有因为房产税而回落时,就武断地认为“房产税是没有意义的”。

  其实,房产税除了能起到调节房价的作用外,更重要的是优化税收结构、减少国民贫富差距、减少房屋空置等功用。从某种意义上来讲,房产税应该视为税费改革中的一步,是政府财政收入的一个补充。给它一点时间,期望它能有效减少政府对土地财政的依赖,或许会比直接期望它降低房价来得更有意义一些。

  本地声音

  房产税落地会改变市场预期

  改善型需求将调整投资思路

  杭州购房者最为关心的是,杭州是不是真的马上要征房产税了?如果杭州真的开始征收房产税,将会给市场带来怎样的影响?记者带着问题请教了几位专家。

  对于网上盛传的“杭州五一开始征收房产税”的传言,几位专家和开发商都表示有所耳闻。对此,浙江城建集团副总经理姜莉雯认为,不论是传言版本还是已执行版本,在征收上都存在漏洞。她觉得,由于对购房者在外地持有的房源仍难以界定,所以现在贸然出台房产税有点过于草率。

  若房产税真的开始征收,又是否将会给杭州市场带来翻天覆地的影响?

  置高地产顾问研究总监舒俊波说:“影响肯定会有,但主要还是在对预期和心理的影响。”他认为,房产税对实际成交的影响,至多维持一个季度,然后市场就会逐渐恢复到原本的水平。

  虽然房产税会对改善型房源和二套房等产生一定的影响,但是现在拉动成交的主要还是靠刚需,所以若按照上海模式征收,那对楼市的影响不会特别大。汉嘉地产顾问副总经理陈焕春也认为,现在杭州90方的份额基本上在50%-60%,也就是说大部分的份额没有受到很大的影响,所以房产税实际的作用可能还是比较局部。并且,由于房产税的税费并不是很高,对持有多套房的房东并没有明显的经济压力。

  不过,双赢机构总经理章惠芳则持相反意见。她认为,房产税征收也能“温水煮青蛙”般的遏制购房者需求,刚开始交点税可能感觉不大,以后每年都要交费,总费用就多了。这样也会让改善型购房者思考,有没有更多的途径,可以把买房的资产转移到其他的投资方式上去,房产保值性能高的思维定势就会打破。

  可以预见,一旦出现这种情况,本来就存量居高的大户型房源,销售压力将进一步加大。

  由于房产税开征两年来对市场的影响有限,所以有业内人士判断:杭州或将以不同于上述两种模式,而开辟一种全新的模式来征收。

  对此,舒俊波认为:“杭州以新模式开征的可能性不太大。现在,国内的经济形势并不算太好,在这种时候一般不会太刻意打压房地产行业。所以第二轮房产税试点城市在征收细则方面,暂时不会有太大的进一步调整,应该不会波及存量房或者降低人均免征面积。”

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