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马光远:不建议年轻人买房子 房租相比房价便宜太多

2016-06-13 08:45:11 来源: 凤凰财经 作者:凤凰财经 点击:
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的确,选择买房还是选择租房,这绝对不是一个简单的数学问题,从数学的角度,中国人绝对应该选择租房,但现实的情况是,但凡有条件买房...

    的确,选择买房还是选择租房,这绝对不是一个简单的数学问题,从数学的角度,中国人绝对应该选择租房,但现实的情况是,但凡有条件买房的都会选择买房,而且过去多年的事实也说明,凡是买了房子的,基本没有后悔的。
 
    但是,相对于飙涨和畸高的房价,中国的房租实在是太便宜了,包括北京的房租。根据包括亚豪机构等在内的房地产专业机构的数据,今年前五个月,北京新建纯商品房均价达到了3.8万元/平米的历史高点,环比上升4.5%;二手房成交均价超过4.3万元/平米,环比上涨3.12%,同比上涨21.96%,成交均价也达到了历史高点。这意味着,在北京购置一套100平左右的普通住宅,支付的房屋总价在300万元至450万元左右。而北京2015年人均可支配收入为4.8万元,等于1年的收入只能买1平米左右的住房面积,假定两个人都工作,买一套400万左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于超过了1个人一生的工作年龄。也就是说,北京一个普通人不吃不喝干100年,也只是勉强买一套100平左右的房子。如果按照租售比,北京的租售比早已经远远超过了1:200的安全线,保守估计在1:500以上,一些地区甚至到了1:1000的程度。这意味着,按照现在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超过了房子法定70年的房龄,这还不算贷款的利息成本。所以我一直强调,北京的房子,其实和很多普通的老百姓已经没有关系。
 
    北京租房需要多少钱呢,根据去年相关机构的统计,北京月房租的均价在去年年底突破了4000月每月的大关。过去几年,很多人感叹房租上涨惊人,从2010年的2000多,到了2015年的4000多,等于翻了一番,但考察北京这五年来的房价,差不多实际涨了3倍左右,涨幅远远高于房租。如果按照房租,即使按照每个月4000支付租金,相对于买房的负担,相对还是北京轻的。最起码两口之家,在支付房租之余,还可以留下一个人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直说,相对于房价,北京的房租是太便宜了而不是太贵了。
 
    当然,我不是说中国的房租很合理。中国的房价还是房租支出,按照米国的标准,一个家庭,如果拿出高于其家庭收入的30%买房或者租房,就被认为支出不合理,存在住房问题,政府会通过租房券等形式给予资助。按照家庭收入的30%的标准,中国绝大多数的家庭存在严重的住房问题。
 
    租房合算,为什么绝大多数人选择买房。原因很简单:第一,过去多年房价一直快速上涨,很多人投资房产不是看租金回报,而是对未来房价上涨的预期;第二,中国人买房的习惯;第三,中国缺乏支持租房的政策体系,除了住房保障层面的公租房等,在租房市场,公共政策非常匮乏,导致租房市场极度萎缩,租房没有成为城市居民的正常生活方式,而是成了无奈之举;特别是,政府把买房与小孩上学等捆绑在一起,没有房子,小孩的上学就成了无解的问题。在把房子与教育医疗等捆绑的情况下,政府说鼓励租房,等于喊着我鼓励你找老婆,但就是扯着你的睾丸不松手。
 
    过去多年,在中国住房政策上,笔者一直呼吁:一是房地产政策尽快告别调控思维,回到制度假设的层面;二是建立支持租房的公共政策体系,从信贷、财政以及公积金和税收等各个层面鼓励和支持大家租房,而不是逼着每一个人超过个人的收入去买房。但是,在房地产市场化十多年来,公共政策对租房市场的冷漠有目共睹,租房不能贷款,租房没有财政补贴,租房一度不能提取公积金。所以尽管过去多年,每次政策总是喊话鼓励租房,但在实际操作层面,我们几乎所有的政策都是不支持租房的。再加上租房市场缺乏对租户长期利益的合法保障,租房市场并没有随着中国房地产市场的快速发展而发展起来。
 
    事实上,从去年中央提出去库存的政策目标以来,撬动租房市场已经成为中国住房制度改革的必然之举。后来的中央经济工作会议,政府工作报告,都特别强调要建立租售并举的住房制度体系,这个方向是完全政策的。这次国务院提出的促进租房市场的意见,也是贯彻中国住房制度改革的要求,着力解决租房公共政策体系的短板。提出要到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。
 
    但是,令人遗憾的是,这个意见总体都是一些概括性的规范性的说明,缺乏真正的支持租房的含金量很高的举措。比如:没有提出租房券的创新的举措,没有提出个人租房抵个税的鼓励政策,我认为这是最基本的鼓励政策。如果连个税都不抵免,让大家选择租房而不是买房仍然是一厢情愿。文件本身充满了很多临时性的举措,比如鼓励房地产开发企业开展住房租赁。呵呵,我不知道调查过没有,在中国绝大多数的新建住房是毛坯房的情况下,在很多开发商的融资成本很高的情况下,开发商有什么动力去租房,有什么条件去租房?房子卖不出去就租?我很难想象这个文件做过深度的调查研究。
 
    如果政府真的鼓励租房,首先请把房子与孩子的教育脱钩!
 
    当然,不管如何,在中国房价经历了2016年前几个月的大涨和地王频出之后,中国房地产市场的风险在聚集。我对很多年轻人不再建议买房,不要再担心房价还会疯涨。选择租房一方面无需承担太多的压力,不会成为高位接盘侠,不会为房贷而苟且,可以有点闲和钱谋划诗与远方。
 
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