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热点城市楼市库存降低 调控加码需供需两端齐发力

2016-08-24 09:01:24 来源: 中国证券报  作者:中国证券报  点击:
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机构数据显示,部分城市商品住宅库存去化周期数据继续下降,存销比处于历史低位。同时,热点区域的土地市场尚未出现降温现象。业内人士...

    机构数据显示,部分城市商品住宅库存去化周期数据继续下降,存销比处于历史低位。同时,热点区域的土地市场尚未出现降温现象。业内人士表示,调控政策应注重供需两端发力。
 
    部分热点城市库存降低
 
    易居研究院报告指出,2016年7月,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10。这意味着市场仅需10个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比6月份的10.5个月收窄0.5个月。观察历史数据后可发现,目前存销比处于历史低位,这也是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。预计2016年三季度,该指标总体会在低位徘徊。值得警惕的是,对于一些热点二线城市而言,去库存周期甚至低于6个月水平。部分城市虽然已经出台了限购政策,但抑制房价的压力依然比较大。
 
    国家统计局日前公布的数据显示,同比来看,房价上涨的城市仍在增加,二三线城市房价同比涨幅扩大。主要是此前一线城市房价基数较高,而绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低。
 
    克尔瑞地产研究中心报告指出,整体来看,房价虽在上涨,但涨幅在持续回落,接下来保持平稳是大概率事件。
 
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年3月之后房价暴涨属于阶段性表现,是大量资金进入楼市的体现。当下房产泡沫主要是指房价上涨过快。同时,泡沫和房地产市场周期也存在一定关系,预计2017年房地产市场政策或继续收紧。
 
    促进土地市场平稳运行
 
    日前,上海静安中兴社区一宗住宅地块,创下地价新高。业内人士认为,地王并不利于企业成长。
 
    中信证券 研究部分析师陈聪表示,从以往经验看,不少地王都能顺利解套,一些企业拿到地王之后会迎来房价大幅上涨。但如果企业把未来寄托在产品定价大幅上涨上,企业经营是存在较大风险的。
 
    严跃进表示,对于企业来说,拿到地王后加快周转和控制成本是关键。对于地方政府来说,地王背后的资金安全需要积极防范。当下地王现象都出现在热点城市和优质地块。不同的地块有不同的估价,也有不同的增值空间。
 
    市场人士表示,土地价格高企也需关注其背后的三个现象。首先是整个商品房市场是否依旧维持较高热度,其次是房地产的回报率是否远高于实体经济,再次是土地的供应量以及房地产企业的土地储备。
 
    部分房企土地储备不足,热点城市土地资源较为短缺,因而采取股权收购方式曲线拿地。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示,这在一定程度上助推了土地价格上涨。对于曲线进入市场的资金,比如夹层资金、杠杆资金和私募资金,要进行严格控制,这对土地的价格推动或有一定抑制作用。
 
    严跃进认为,未来应将四方面工作做到位:一是增加土地供应;二是降低土地价格;三是增加土地容积率;四是加快土地开发节奏。同时,后续政府调控方面,应积极做好对荒废用地的开发和土地整理,积极鼓励和扶持旧城改造的各类企业成长,这一领域或有较大市场需求。
 
    中金公司研究报告指出,与过去周期不同的是,当前经济下行压力较大,一般财政收入放缓使得地方财政对土地出让的依赖较大。但调控不大幅收紧,并不意味着房地产市场不会下行。因为房地产小周期的本质是居民购房需求的集聚与释放,调控可以起到触发作用,但不改变这个本质。
 
    限购有利控制房价
 
    链家研究院认为,当下政策之所以面临两难境地,主要是因为货币和信贷具有流动性和趋利性。在需求管理导向下,资金不会顺着决策者意图流动,通过扩大信贷难以兼顾防泡沫和去库存的双重目标。同时,当前房地产市场地区分化、同化效应并存。
 
    针对供需严重不平衡的一线城市,刘策表示,可从三个方面入手进行调整:一是城市更新,对已经不适应现代化城市生活的地区进行必要的、有计划的改建。二是在产品业态上,加大租赁产品的比例。比如,一线城市未来更应发展长租公寓,使生活方式从购买向租赁转变。三是其他非租赁物业。比如,商业改租赁等,政策需给予一些支持和鼓励。
 
    从政策方面看,此前一线城市以及部分热点二线城市都出台了新一轮调控政策,呈现出调控收紧态势。严跃进表示,通过限购使炒房需求降低,进而利于控制房价。限购主要考虑了两个作用:一是通过限购,能够使得潜在的购房需求降低,进而将有限的房源优先分配给普通或刚需购房者;二是通过限购,使得市场需求释放更有节制。
 
    刘策表示,对监管部门而言,楼市调控仍有三方面应引起注意:一是应注意稳定市场预期;二是注意营造一个公平的市场环境和体系;三是注意从供需两端进行调控。
 
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