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楼市政策轮回:三四线去库存 一二线城市加码

2016-09-01 09:14:22 来源: 第一财经日报 作者:林小昭 点击:
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在最近的2年里,楼市调控经历了一个从放松到收紧的轮回。 自2010年开始实施限购政策后,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖...

    在最近的2年里,楼市调控经历了一个从放松到收紧的轮回。
 
    自2010年开始实施限购政策后,全国共有46个城市实施了楼市限购政策,涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州(楼盘)、无锡(楼盘)、佛山(楼盘)、金华(楼盘)等沿海地区发达的二三线城市。
 
    但2014年,楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少,进而影响区域经济的发展,由此限购政策也开始土崩瓦解。2014年年中之后,二线城市纷纷取消限购政策,到2014年底,除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚(楼盘)共5个城市外,其他城市均取消了限购。
 
    不过,光取消限购还不够,紧随其后的是楼市信贷新政、救市新政的纷纷出台。尤其是2015年3月30日,中央就房地产政策接二连三放出“大招”,为房地产市场回暖助力,简称“3·30新政”,主要内容包括二套房商业贷款从此前的七成首付降低为四成首付、营业税免征5年改2年等。到2015年11月,在房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下,从中央到地方,去库存新政陆续出台。
 
    就在三四线城市库存高企、大力去库存的同时,不仅北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)这些一线城市,包括南京(楼盘)、苏州、合肥(楼盘)和厦门(楼盘)这些热点二线城市的楼市也急速升温。到今年3月,上海和深圳的楼市政策纷纷加码。其中,3月25日,上海公布了被称为“史上最严”楼市新政的“沪九条”,包括对于非上海市户籍居民,缴纳社保及税务的要求将从2年提高到5年,买二套普通房首付五成,二套非普通住宅首付七成等内容。
 
    在上海、深圳的楼市调控加码之后,大量的资金转战二线热点城市和环一线城市地区,以厦门、合肥、苏州和南京为代表的二线四小龙接棒上涨,地王频出,地王推动楼市进入量价齐升的状态,不少城市如厦门等地的楼市进入“全民炒房”时代。
 
    在这种情况下,南京、苏州等二线城市也开始收紧购房信贷、土地出让等政策。
 
    例如,今年4月南京就明确提出开发商申报房价年化涨幅设定在8%~12%,同时南京将采取6项措施遏制房价过快上涨势头。到了5月,南京更是宣布将实行土地出让最高限价办法,其后又推出土地出让熔断机制,至8月,南京调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。
 
    除了南京,苏州、合肥、廊坊、厦门等地也先后发布了不少楼市调控加码的政策。例如,合肥就出台了差别化信贷政策,首付门槛提高,地王一个月内付清地款等。
 
    尽管如此,目前这些收紧的政策大部分较为“温和”,并未从根本上抑制投资投机性需求,未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。目前这些热点城市地价依然一路走高,房价上涨的压力仍然很大。因此在三四线城市去库存的同时,一二线城市政策将继续加码。
 
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