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二手房交易解约要留心眼

2017-04-18 10:03:15 来源: 羊城地铁报 作者: 余升亮 点击:
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正值调控密集期,据购房者和中介反映,最近房屋交易时出现纠纷的情况越来越频繁,甚至出现交易过程中解约,除了买卖双方的矛盾,中介也...



    正值调控密集期,据购房者和中介反映,最近房屋交易时出现纠纷的情况越来越频繁,甚至出现交易过程中解约,除了买卖双方的矛盾,中介也想趁机分一杯羹。无论是自身问题或是中介问题,都需要多留个心眼,以免造成不必要的麻烦。
 
    新政下很多购房者对于购房资格、预算等等不了解,一些房产经纪人也因为自身素质参差不齐,导致在交易中频发纠纷,广州市中介协会日前还专门开展法律讲座,提高行业从业人员的认知。据介绍,协会对二手房交易纠纷案件,总体以调解为主要处理方式,去年由协会会员配合调解成功而撤诉案件占总撤诉案件的92.31%。
 
    中介费怎么退应该明确
 
    楼市新政之后,面临买家卖家因购房资质、首付提高等原因而达成和平解约的,中介费用是否退还,各中介机构按各自规定执行,并没有一个统一的标准。主流的大连锁中介机构,通常都是全额退还中介费用,而一些小中介特别是无备案的“黑中介”,多数不退还中介费。法律界人士认为,在房屋买卖过程中,中介机构提供的是居间服务,从提供服务的角度,若交易并没有进行,等于服务没有完成,应该向买卖房人退还因服务收取的中介费用。“能不能出台一个相关规定,到底中介机构该不该退还中介费?或者说,不全额退还的话,他们收取多少比例?”有购房者表示,钱早被经纪人收了,导致买家卖家很被动。
 
    二手房交易纠纷
 
    主要分为以下五种情形
 
    中介公司违反《广州市存量房网上交易规则》,擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同,或者不配合撤下网签合同。
 
    消费者认为中介公司隐瞒房屋的情况,例如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋权属变更、抵押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在租赁,非业主唯一物业,未补缴公摊面积费用等。
 
    消费者认为中介公司未尽告知义务,未审核购房人购房资格,业主房屋处分权,为查封或为未取得不动产权证的房屋提供中介服务,协助制作阴阳合同,促成交易前未尽查册义务等。
 
    由于交易一方履约意识不足,或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行,通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。
 
    因消费者自身评估能力及风险防范意识不足所致,如:资金准备不足、对贷款审批额度预计不足、对购房资格条件评估不足出现偏差等,导致签约后交易无法继续履行,造成经济损失。
 
    案例
 
    黄先生原本是卖一买一的换房族,受到“认房又认贷”的影响,原先的首套房变成了二套,在凑齐首付上遇到了困难。而看中他房子的买家,由于名下已有两套住房,也影响了交易。于是,买卖双方友好地达成了和平解约。然而,当黄先生和买家找到中介机构要求签署解约协议时,却被中要求必须先把费用交了,才能签订三方无责解约,理由是签了合同就得收取全额中介费。
 
    点评
 

 

    限购政策调整,有购房意向的部分买家或卖家可能面临合同无法继续履行的情况。法律界专家认为,若双方均无过错,则可解除合同。限购政策应当属于不可抗力。因房屋买卖未成交,可以不按合同约定的价格支付中介费,但需要向中介支付必要费用及合理报酬。
 
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