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市场下行期“抢收”与“抢种”:房地产企业春季奔忙

2019-05-14 13:59:39 来源: 21世纪经济报道 作者:网络综合整理 点击:
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一线房企减速、二线房企赶超的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为,规模效应仍是当前市场的主旋律,尤其在市场下行期...


“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为,规模效应仍是当前市场的主旋律,尤其在市场下行期,通常是企业“弯道超车”的时机。  

某知名房企的福州地方大员王鹏(化名),正陷入今年以来最忙碌的时刻。“一边做营销方案,一边准备竞标材料。”王鹏说,区域公司的销售重心被安排在上半年,同时还有繁重的拿地任务,其工作强度远超“996”。  

王鹏的工作状态,堪称房企近期表现的缩影。在市场下行期,房企纷纷开始“抢收”。公告显示,今年前4月,大中型房企的销售额普遍上涨,其中二线房企涨幅明显。  

与此同时,房企的投资热情也开始恢复。4月以来,土地市场延续了一季度的热度。多个城市出现土地交易旺盛的局面,“马拉松式”的多轮竞价屡见不鲜,高溢价、高单价地块开始出现。  

分析人士认为,在市场下行期,“抢收”与“抢种”是房企的正常表现,预计随着投资热情的恢复,未来企业会在土地市场投入更大的精力。而由于调控政策持续施压,销售端的热度能持续多久尚存疑问。  

二线房企继续冲规模  

总体来看,今年3月以来的楼市“小阳春”,成色并不充足。机构数据显示,在3月份出现季节性反弹后,多数热点城市的热度未能持续到4月,但总体仍维持在高位。  
拥有较大市场占有率的品牌房企,取得了不错的销售业绩。中原地产统计了28家已经发布业绩的房企显示,今年前4月,28家企业合计销售额为15426亿,同比上涨9.2%。  

其中,万科在4月单月的销售额突破600亿,前4月实现2096.1亿元的销售规模,同比增长6.86%。碧桂园4月份单月权益合同销售金额约472.2亿元,同比有所增加,前4月实现销售1672.3亿元,由于统计口径不一,无法与去年同期做对比。有机构认为,碧桂园在前4月的销售业绩有所下滑。  

恒大前4月实现销售1779亿元,同比下滑了16.2%。融创实现1189亿的销售额,增长11%。  

第二梯队房企的表现相对平稳,但部分企业也表现出较好的增长势头。金地、旭辉、世茂前4月的销售规模均超过500亿,同比增幅超过三成。其中,旭辉、世茂在前4月的销售均价高于去年水平。  

“一线房企减速、二线房企赶超”的现象从去年下半年就已出现。中原地产首席分析师张大伟认为,规模效应仍是当前市场的主旋律,尤其在市场下行期,通常是企业“弯道超车”的时机。  

前4月大中型房企业绩普涨,除了整体市场交易规模处于高位外,还因为房企在2019年的销售目标仍然不低,且将业绩重心放在了上半年。王鹏向21世纪经济报道记者表示,鉴于市场下行的现状,集团要求上半年尽快出货,就其所在的福建区域而言,最好上半年完成年度销售目标的一半以上。  

但也有部分房企出现销售乏力的情况,绿城、金茂、荣盛等企业在前4月的销售规模均低于去年同期。  

分析人士认为,楼市调控政策持续深入,棚户区改造规模缩水,以及4月小阳春“爽约”,说明今年房地产市场反弹的动力不足。预计未来房企会继续“抢收”市场,但由于市场大势不甚乐观,企业全年交易规模很难有大幅攀升。  

补库存动力仍足  

土地市场同样不平静。在去年末融资闸门开启后,资金充裕的房企拿地的积极性明显提高,3月以来,土地交易热度明显上升,高溢价、高单价地块频繁出现。  

根据中原地产的统计,截至5月9日,45个城市卖地年内超过百亿。其中二线城市土地交易规模偏大,最高的杭州卖地947亿。另有12个城市卖地超过300亿,其中苏州、武汉、天津、福州等成为交易热点区域。  

在部分城市,“马拉松式”的土地拍卖再度出现。5月9日,江苏徐州出让一宗位于东湖新城的住宅用地,总出让面积127亩。经竞价11小时后,由华润以总价9.13亿元摘得地块,楼面价4478元/平方米,溢价104.73%。  

在这轮土地“牛市”中,二线房企同样是表现最活跃的一批。张大伟认为,这同样是规模效应的结果。“特别是从500亿冲刺1000亿、1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了抢地的主流企业。”  

事实上,在严厉的土地供应政策下,今年热点城市的供地规模上涨并不明显。  

根据自然资源部的要求,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。  

易居克而瑞认为,结合各城市实际消化周期来看,大多数城市的供地计划还是相对保守,或是和主管部门要求相符、或是略低一档,仅有大连、厦门等少数城市存在供地计划“超标”的现象。  

导致企业拿地积极性增加的原因,一方面在于融资闸门开启后,房企资金较为充裕,另一方面则是在连年高销售之后,房企的库存规模和去化周期都有所下降。  

易居克而瑞指出,2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年,相较2017年末的4.6年有明显下降。其中,销售TOP30企业的去化周期均已降至4年以内,去化最快的TOP11-20梯队,仅为3.7年。“3到5年的去化周期,是房企的正常库存水平,但对于有意实现规模赶超的企业来说,这一规模还不够。”上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,但随着大中型房企的发力,小型企业的拿地难度将会加大,并进一步加剧行业的分化。  

华泰证券指出,2018 年融资难度的增大以及下半年去化率的回落,导致房企的扩张意愿普遍有所下降。到2019年第一季度,龙头房企和中型房企的拿地强度明显上升,说明投资意愿增强。克而瑞也认为,按照“前松后紧”的惯有节奏,多数二线城市将在二季度迎来一波供地高峰,预计未来土地市场会出现供需两旺的情况。
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