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南通:重要信号!各县区土拍很“冷静”!

低溢价、底价成交或成拿地主旋律

2019-09-26 09:41:05 来源: 土拍网 作者:周桠琴 点击:
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土拍讯 今年4月份起,顺应长三角区域一体化发展战略,凭借南通新机场、北沿江高铁、通州湾新出海口等交通利好,南通土地市场一直保持高热...


土拍讯 今年4月份起,顺应长三角区域一体化发展战略,凭借南通新机场、北沿江高铁、通州湾新出海口等交通利好,南通土地市场一直保持高热状态。以南通主城区(除通州)为例,据土拍研究院数据显示,今年涉宅地块平均楼面价高达11380元/㎡,较去年(9542元/㎡)上涨20%,平均溢价率达33.9%,与去年基本持平。


行至9月底,南通市区暂无新地块推出,但县区的土拍市场明显降温。截至9月25日,通州、启东、海门、海安等地的涉宅地块均表现为低溢价或底价成交,个别县市甚至有终止成交和流拍的现象出现。在全国土地市场快速“冷静”的大背景下,这类现象的出现均属意料之中,这也预示着未来一段时间内,南通土拍市场将以低溢价、底价成交为主。


土拍研究院点评

多个城市土地以底价成交 
市场进入快速“冷静”阶段

8月以来全国土地市场进入快速“冷静”阶段。多家研究机构的统计数据显示,8月,全国土地市场成交量价齐跌,土地平均溢价率降至年内最低,底价成交甚至流拍的土地数量明显增加,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生。   

9月以来全国成交的土地中,尽管仍有个别城市个别土地成交溢价率较高,但是大部分城市土地成交以底价成交为主,底价成交的地块数量占比高达四成,土地市场降温明显。据统计,9月以来全国土地市场合计成交50宗土地,平均溢价率只有7%,其中,多达20宗地是底价成交,占比高达40%,刷新年内最高纪录,只有19宗地的溢价率超过10%,2宗地溢价率超过50%

 

南通土拍溢价率回归低位 
部分起拍地价只升未降

以城市类型分,本轮上涨由一线城市向强二线城市,再向城市群三线城市,最后向非城市群三线城市及非强二线城市轮动。因本次城市轮动效应及各项利好消息作用,南通土拍关注度在今年4至9月份达到空前火热的状态。但随着板块轮动接近尾声,南通县区的土拍溢价率率先回归低位,低溢价和底价成交成主旋律。   

值得注意的是,虽然地块成交的溢价率降了,部分地块的起拍地价尚未松动,甚至比以前更高。以海门江海路上相似素质的三宗涉宅地块为例,CR19003地块在今年4月份出让,起挂楼面价仅7580元/㎡;一个月之后,与其毗邻的南侧地块CR19005地块出让,起拍楼面价8448元/㎡,足足涨了868元/㎡;而今年9月位于CR19003地块南侧的CR19022地块出让时,起拍楼面价已经达到10271元/㎡,5个月时间涨了2691元/㎡。所以,起拍楼面价变化趋势图整体呈现出了直线上涨的态势,与此负相关的是,溢价率却每况愈减,整体呈下降趋势,并在9月18日达到最低点,直接底价成交。



于开发商而言,当市场回归理性时,机会也随机而至,其选择的空间更大了,同时也能拿到一个相对有利润空间的价格。纵观南通主城区未来的出地和拆迁计划,可重点关注五水片区、市北高新区、中创区、观音山新城区、能达商务区等板块。
 

南通楼市降温明显 
已进入高位横盘期

据中国房价行情网数据显示,南通本月新建商品住宅成交均价为16438元/㎡,是苏州的3/4,已被易居研究院列为高房价城市,而其33%的涨幅全国排名第三,被列为房价“过热”城市。

以市区为例,南通市区的购房客群主要来源于三个方面:资金充裕的本地改善客群、上海及苏州等周边投资客群及区县刚需和改善置换客群。前几个月,这三波主力横扫市区市场,甚至将南通众多高价盘推到了“一房难求”的局面。目前除通州区外,南通市区已无四位数楼盘,其中崇川区新房房价区间在2-3万/㎡,崇川金茂府均价已接近4万元/㎡,而港闸和开发区也有部分楼盘价格超2万元/㎡。如此局面也间接导致了本地刚需的购房预期从市区到市郊再到县区,一降再降。   

但行至9月,天气转寒,市场逐渐冷静下来,一些热门盘不再“开盘即售罄”。据悉,本月加推的“神盘”远创东樾不再一房难求,当日开盘仅去化八成,而位于港闸五水商圈核心区的万濠禧园开盘“爆冷”,据说仅去化四成,南通楼市已开始高位盘整。   

早在今年七月底,政治局会议重申“房住不炒”,再次强调房屋的居住属性,郭树清在银保监会系统会议表示遏制房地产金融化泡沫化倾向。政策收紧情况下,南通房价进入横盘期。虽然不清楚这波高位盘整会持续多久,坊间所传言的限制政策是否会如约而至,但可以预见是,南通刚需和刚改的机会点或许很快就要来了。 

后记:作为南通本地人,笔者还是长期看好南通的。目前南通GDP全省第四位,仅次于南京、苏州、无锡,在长三角一体化战略、新机场落址南通、沪通大桥即将通车等众多政策和利好加持下,南通城市地位及发展前景等认可度都在不断提高。相信凭借其自身的区位优势、产业优势及核心竞争力,搭上时代的快车,未来南通的发展一定会更加迅猛。

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楼盘名称 面积 均价(元/㎡)
景瑞望府 328000 6500
优山美地 400000 14000
南通碧桂园 2327000 7500
华强城 1400000 18000
顺发御园 135000 暂无
华润置地橡树湾 440000 6000
城市嘉苑 310000 13500
山水壹号 102573 暂无
中南世纪城 140000 12000
中港城世家 360000 9500